NHỮNG ĐỔI MỚI QUAN TRONG VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
NHỮNG ĐỔI MỚI QUAN TRONG VỀ CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐAI
TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
(kèm theo Công văn số: 491 /VHTT-TT, ngày 19 tháng 5 năm 2014)
Luật Đất đai là công cụ pháp lý quan trọng để Nhà nước quản lý, điều
tiết các mối quan hệ về đất đai. Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003
đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó
cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất
đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị,
trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay
thế Luật Đất đai năm 2003.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật
Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể
từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14
Chương với 212 Điều, tăng 7 Chương và 66
Điều, đã khắc phục, giải quyết
được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm
2003.
Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh
tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Ngày 22/01/2014, Thủ tướng Chính phủ ra Chỉ thị 01/CT-TTg V/v triển
khai thi hành Luật đất đai năm 2013.
Luật
Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã
và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi,
bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật
Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản như sau:
Một là, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước
đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của Nhà nước đối với đất đai như
quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục đích sử dụng đất; quy định
hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết định thu hồi, trưng dụng
đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài chính về đất đai…
Đồng thời, Luật cũng quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước
đối với đất đai như: Quy định rõ 15 nội dung quản lý của Nhà nước đối với đất
đai; trách nhiệm cụ thể của Nhà nước về quản lý đất đai; những bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất
nông nghiệp cho đồng bào dân tộc thiểu số; trách nhiệm của Nhà nước trong việc
xây dựng, cung cấp thông tin đất đai và trách nhiệm của công chức địa chính tại
xã, phường, thị trấn.
Hai là, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ
bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập
hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có
quy định cụ thể; bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của
người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Ba là, Luật quy định cụ thể, rõ ràng từ nguyên tắc đến nội
dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy
hoạch như: Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở
cấp quốc gia và cấp tỉnh và cấp huyện được thực hiện thông qua hình thức công
khai thông tin về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên trang thông
tin điện tử theo quy định.
Việc
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định chi tiết đến từng giai đoạn như:
Căn cứ lập quy hoạch, trách nhiệm của cơ quan tổ chức, thẩm quyền thẩm định quy
hoạch, thẩm quyền quyết định điều chỉnh quy hoạch, tư vấn lập quy hoạch, công
bố công khai, thực hiện và báo cáo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngoài
ra, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước
ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt,
Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện
các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên
giới, ven biển và hải đảo.
Bốn là, một trong những điểm mới quan trọng
của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Luật bổ sung quy định về
các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên
mạng điện tử; bổ sung quy
định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận,
hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, giấy chứng nhận
phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài
sản gắn liền với
đất.
Trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy
chứng nhận ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trường hợp vợ, chồng có thỏa
thuận ghi tên một người). Nếu giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ
hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận mới để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có nhu cầu.
Luật
Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất được cấp
sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy
định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất” nhưng nếu người sử dụng đất đang
sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu
cầu thì được cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Một
điểm mới khác liên quan đến đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy
ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng dân cư, thì
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Luật
cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất trước ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định
vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình,
cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được
sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai,
nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng
sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các
loại giấy tờ khác được xác lập trước
ngày 15/10/1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng
mắc trên thực tiễn.
Năm là, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một
cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi nhằm khắc phục, loại bỏ những trường
hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng
thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa
vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội.
Về
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ
thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án
được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp
được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét qua chủ trương thu hồi đất".
Đặc
biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường
hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử
dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về
những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định
giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Sáu là, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích sử dụng đất hợp
pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ
quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc
xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ
thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần
đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất
vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp
dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích
như quy định hiện hành.
Luật
đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo
cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng
thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu
tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Bảy là, Luật cũng quy định rõ ràng
các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai
thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Qua đó, có thể
khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan,
chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án gây
nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua.
Luật
Đất đai năm 2013 cũng được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền,
nghĩa vụ của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất phù hợp với từng hình
thức như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất,
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử
dụng đất thực hiện các quyền của mình. Bên cạnh đó, Luật quy định bình đẳng hơn
về quyền và nghĩa vụ về đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước
ngoài, tạo cơ chế thu hút cho đầu tư phát triển kinh tế của tổ chức nước ngoài.
Tám là, Luật quy định hoàn
chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy
định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ
cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình
ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước.
Chín là, Luật đã dành một
chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá đối với quản lý và sử dụng đất
đai được công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc
sở hữu toàn dân và đảm bảo quyền
tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân. Theo
đó, công dân có quyền tự mình hoặc thông qua các tổ chức đại diện thực hiện
quyền giám sát và phản ánh các sai phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Hình
thức giám sát là trực tiếp thực hiện quyền giám sát thông qua việc phản ánh,
gửi đơn kiến nghị đến các cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết; Hoặc gửi đơn
kiến nghị đến các tổ chức đại diện được pháp luật công nhận để các tổ chức này
thực hiện việc giám sát.
Mười là, Luật mở rộng
thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản suất nông
nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông
nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông
thôn. Cụ thể: Nâng thời hạn giao đất
nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm,
thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm và đất trồng
cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện
tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
Luật
Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những
đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã hội
trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý
chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân. Để các quy định đổi mới của Luật sớm
đi vào cuộc sống, các bộ, ngành và địa phương vẫn đang khẩn trương phối hợp
triển khai xây dựng các văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện, nhằm nâng cao
hơn nữa hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Người tổng hợp